Kennwerte bringen Klarheit

Denn was bislang fehlte, waren Kennzahlen, die aus einem grösseren Sample stammen und den Holzbau über den Einzelfall hinaus in Relation zum Massivbau stellen. Solche Kostenkennwerte als Entscheidungsgrundlage für den Einsatz von Holz zu erarbeiten, stand im Zentrum mehrerer Studien, die Wüest Partner im Auftrag von Lignum und des Bundesamts für Umwelt BAFU erstellte. Dafür wurden realisierte Holzbauprojekte mit Wohn- oder Büronutzung ausgewertet und die Ergebnisse in anonymisierter Form aufgearbeitet. In einem zweiten Schritt wertet Durable die gleichen Holzbauprojekte auch in ökologischer Hinsicht aus. Die detaillierten Resultate mit den ökonomischen und ökologischen (noch nicht für alle publizierten Objekte) Kennzahlen finden Sie unter der Rubrik Fallbeispiele (-> Fallbeispiele).

Holz kann im Wohnungsbau mithalten

Die ersten acht ausgewerteten Objekte im Wohnungsbau zeigen, dass sie eine Rendite aufweisen, welche den Erwartungen von institutionellen Investoren entspricht. Die Gebäude sind alle nach 2000 realisiert worden. Ihre Erstellungskosten übertreffen CHF 10 Mio. und liegen damit in einem Bereich, der für Investoren interessant ist. Alle untersuchten Fallbeispiele wurden hybrid erstellt: Treppenhäuser und Untergeschosse sind betoniert.

Die Kostenkennwerte der Fallbeispiele wurden mit dem Baukostendatensatz von Wüest Partner AG verglichen, der gleich parametrisiert ist wie die Fallbeispiele. Er umfasst 171 Gebäude, von denen 23 energetisch zertifiziert sind. Die Auswertung zeigt auf, dass die acht untersuchten Holzbauten etwas teurer abschneiden: Der Median liegt beim 70%-Quantil der Referenzmengen mit Massivbauten. Das erstaunt indessen nicht, denn alle Fallbeispiele weisen eine sehr hohe bauliche und energetische Qualität auf.

Auffällig ist: Die Streuung der Kostenkennwerte fällt bei den Holzbauten sehr viel kleiner aus als diejenige der Referenzdatensätze. Das liegt zum Teil an den ausgewerteten Holzbauten selbst, verdankt sich aber auch ganz generell dem hohen Detaillierungsgrad der Planung im Holzbau, welche die Kosten- und Terminsicherheit enorm verbessert. Die Holzbauweise erreicht dank hohem Vorfertigungsgrad nicht nur eine sehr gute Qualität, sondern lässt sich auch hervorragend in einen BIM-Planungsprozess einbinden.

Der Einfluss der Bauzeit auf die Kosten wurde von Wüest Partner AG nicht untersucht. Für Investoren kann gerade dies jedoch ein entscheidender Aspekt sein. Denn aufgrund des Zeitvorteils der Holzbauweise wird eine frühere Vermietung oder Veräusserung möglich. Um die Grössenordnung dieses Aspekts aufzuzeigen, hat Wüest Partner mit einer Modellrechnung für ein typisches Mehrfamilienhaus an verschiedenen Standorten die Auswirkungen der kürzeren Bauzeit eines Holzbaus gegenüber einem konventionellen Gebäude in Bezug auf Marktwert und Finanzierungskosten berechnet. Fazit: Mit einem Holzbau kann im Zuge der Investitionsrechnung aufgrund der Verkürzung der Bauzeit eine Steigerung des Marktwertes bzw. Landwertes um mehr als 2% erzielt werden.

Bürobauten – Kostenkennzahlen zeigen eine hohe Konkurrenzfähigkeit

In einer zweiten Studie analysierte Wüest Partner zehn realisierte Bürogebäude in der Schweiz. Diese sind nach 2010 erstellt worden und weisen eine breite Auswahl mit Erstellungskosten zwischen CHF 1,5 Mio. und 50 Mio. auf. Der Referenzdatensatz der Bürogebäude in Massivbauweise umfasst 66 Objekte (Baujahr nach 1995) mit Erstellungskosten im Umfang von CHF 2–100 Mio. 20 Objekte verfügen über ein Minergie-Zertifikat. Die ermittelten Kostenkennzahlen zeigen eine hohe Konkurrenzfähigkeit des Holzbaus im Anwendungsbereich von Bürogebäuden. Trotz grosser Spannweite der Projektgrössen bleiben die Kosten pro m2 relativ konstant im Vergleich zum Massivbau. Mit der Materialwahl zugunsten von Holz wird häufig ein energetisch effizientes Gebäude erstellt. Dies kann im Gegensatz zu den konventionellen Bürobauten in Massivbauweise ohne signifikante Kostenfolgen erreicht werden. Die Schwierigkeiten, welche bei der Abgrenzung der Kosten und Bezugsgrössen in Bezug auf unterirdische Bauteile entstehen, bleiben bei der Interpretation und Anwendung der präsentierten Holzbaukennzahlen eine Herausforderung. Dennoch lässt sich schlussfolgern, dass der Holzbau kostentechnisch auch im Bürobau mit dem Massivbau mithalten kann.