3Johann - Ein Vorbild in jeder Hinsicht
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Fallbeispiel nº
36
Übersicht
Typ
Sanierung/Aufstockung Wohnen
Wohnungen
15-50
Einstellplätze
kA
Kinderbetreuung
kA
Arbeitsplätze
0
CO2-Bindung6
kA
Anteil CH-Holz
kA
Effizienz Gebäudehülle7
B
Effizienz Gesamtenergie7
B
Flächenkennwerte
EBF
2’500–3’500m2
GV1, nach SIA 416
10'000–20’000m3
GF2
2'500–5’000m2
GF oberirdisch
kA
HNF
1'000–2’500m2
HNF Anteil Gewerbe
kA
Ökonomische Kennwerte
BKP 1–5/m3 GV oi
901CHF
BKP 1–5/m2 GF
3’017CHF
BKP 1–5/m2 HNF
4’085CHF
BKP 2/m3 GV oi
864CHF
BKP 2/m2 GF
2’892CHF
BKP 2/m2 HNF
3’917CHF
BKP 214/m3 GV oi
kA
BKP 214/m2 GF
kA
BKP 214/m2 HNF
kA
Jahresmietertrag3 p.a.
1'080’000CHF
Landanteil4
75-80% der EK BKP 1–9
Kalkulatorische Rendite5
2.59%
- Indexstand: April 2023
- Basis: Oktober 1998
- Regionalität: Grossregion
- Kategorie: Neubauten Mehrfamilienhaus aus Holz
Vorbemerkung
Bei diesem Fallbeispiel handelt es sich um das Sanierungs- und Aufstockungsprojekt in Holz, das Wüest Partner mittels Modellrechnungen fiktiven Ersatzneubauten in Holz- respektive Massivbauweise gegenübergestellt hat.
Aufstockungen - Holzbaukennzahlen für Investoren
Gebäudebeschrieb
Das Bestandsgebäude ist ein 5-geschossiger, offener Blockrand in Massivbauweise.
Das Gebäude ist eingeschossig unterkellert und verfügt über keine Tiefgarage. Im Erdgeschoss befindet sich eine untergeordnete Gewerbefläche (Flächenanteil < 3% HNF). Die übrigen oberirdischen Flächen werden als Wohnflächen genutzt.
Im Zuge der Sanierung und Aufstockung wird das bestehende Schrägdach rückgebaut und ein neues Attikageschoss aus Holzelementen aufgerichtet. Beim Bestandsgebäude wird teils eine neue Raumeinteilung vorgenommen, die Fenster und der bestehende Lift durch einen grösseren ersetzt und eine Erdbebenertüchtigung und schalltechnische Verbesserungen vorgenommen. Ebenso wird eine Strangsanierung, sowie eine Erneuerung der Nasszellen und Küchen vorgenommen. Alle allgemeinen Räume sowie die Treppenhäuser werden unterhaltssaniert, die Haustechnik und Gasheizung ersetzt. Ebenso werden neue Balkontürme errichtet. Die Fassade wird nicht energetisch verbessert. Es findet eine Erneuerung der Umgebung inkl. aller Beläge und Bepflanzungen statt.
Projekt
Sanierung und Aufstockung Wohngebäude
Gewerbenutzung
Vorhanden
Untergeschoss
Vorhanden
Tiefgarage
Nicht vorhanden
Standort
Grosszentren
Typologie
Offener Blockrand
Bauherr
Institutionell
Baujahr
2021
Fundation
Flachfundation
Bauweise
Hybrid, Massivbauweise
Energiezertifikat
kA
PV - Anlage
kA
Wohnstandard
Die Wohneinheiten verfügen über leicht überdurchschnittliche Raumgrössen mit guter Möblierbarkeit. Die Eingangssituation ist leicht unterdurchschnittlich. Die Anzahl der Nasszellen ist durchschnittlich. Die Wohnungen sind zwei- bzw. mehrseitig ausgerichtet und verfügen über eine gute, natürliche Belichtung. Die Qualität der privaten Aussenräume ist leicht unterdurchschnittlich. Insgesamt wird der Wohnstandard als durchschnittlich beurteilt.
Standort und Markt
Erreichbarkeit
Vom Standort aus können innerhalb einer halben Stunde mit dem Auto mehr als 1.0 Mio. Einwohner und mehr als 1.0 Mio. Beschäftigte (Vollzeitäquivalente) in der Schweiz erreicht werden.
Infrastruktur
Die vorhandene Infrastruktur ist exzellent. Die ÖV-Anbindung ist mittelmässig, jene mit dem MIV ist exzellent.
Im Standort- und Marktrating von Wüest Partner gilt der Standort als Ort mit exzellenter Standortqualität (Makrolage).
Steuerbelastung
Die Steuerbelastung für juristische Personen fällt am Standort leicht tiefer als der Schweizer Durchschnitt aus.
Angebotspreise
Die mittlere Angebotsmiete (netto) für Mietwohnungen liegt über CHF 350 pro m2 und Jahr, weit über dem nationalen Durchschnitt von CHF 190 pro m2 und Jahr. Die Leerstandsquote bei Mehrfamilienhaus-Wohnungen lag im Mittel der letzten fünf Jahre mit 0.1% unter dem Schweizer Referenzwert von 1.9%. Die Angebotsquote für Mietwohnungen (Anzahl ausgeschriebener Immobilien im Verhältnis zum Bestand) bewegt sich bei 3.6% (Schweiz: 5.5%).
1 GV := GV,oi
2 GF := GF,oi
3 Einschätzung Wüest Partner unter der Annahme einer Vermietung zu Marktkonditionen
4 Landanteil an Erstellungskosten (BKP 1 – 9) gemäss Baulandpreismodell Wüest Partner
5 Jahresmietertrag geteilt durch Anlagekosten inkl. Landwert
6 Vereinfachte Annahme, dass 1m3 Bauholz = 1 Tonne gebundenes CO2 aus der Atmosphäre entsprechen
7 Betrachtung des Gesamtprojekts über Auswertung der gesamten Hüllflächen und bauphysikalischen Kennwerte. Im Falle von fehlenden Datengrundlagen werden vereinzelt Benchmarks aus der Datenbank von Wüest Partner verwendet.
