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Fallbeispiel nº

16

Übersicht

Typ
Bürogebäude
Wohnungen
0
Einstellplätze
kA
Kinderbetreuung
kA
Arbeitsplätze
950
CO2-Bindung6
1'500t
Anteil CH-Holz
41%
Effizienz Gebäudehülle7
A
Effizienz Gesamtenergie7
B

Flächenkennwerte

EBF
10'000-15’000m2
GV1, nach SIA 416
>50’000m3
GF2
>15’000m2
GF oberirdisch
HNF
>10’000m2
HNF Anteil Gewerbe
Ökonomische Kennwerte
BKP 1–5/m3 GV oi
735CHF
BKP 1–5/m2 GF
2’712CHF
BKP 1–5/m2 HNF
4’388CHF
BKP 2/m3 GV oi
703CHF
BKP 2/m2 GF
2’591CHF
BKP 2/m2 HNF
4’194CHF
BKP 214/m3 GV oi
205CHF
BKP 214/m2 GF
756CHF
BKP 214/m2 HNF
1’224CHF
Jahresmietertrag3 p.a.
3’163’830CHF
Landanteil4
57%
Kalkulatorische Rendite5
4.1%
  1. Indexstand: Oktober 2021
  2. Basis: Oktober 1998
  3. Regionalität: Grossregion
  4. Kategorie: Bürobauten Neubau
Ökologische Kennwerte
Gebäude
Holzbauweise
Mineralische Bauweise
Treibhausgasemissionen
13.9kg/m2EBFa
14.9kg/m2EBFa
Kohlenstoff (als CO2)
2.1kg/m2EBFa
0.6kg/m2EBFa
Graue Energie
44.5kg/m2EBFa
47.2kg/m2EBFa
Treibhausgasemissionen oberirdische
Holzbauweise
Mineralische Bauweise
Dächer
4.5kg/m2EBFa
5.0kg/m2EBFa
Aussenwände
2.1kg/m2EBFa
4.5kg/m2EBFa
Geschossdecken
5.5kg/m2EBFa
5.8kg/m2EBFa
Innenwände
2.0kg/m2EBFa
2.0kg/m2EBFa
Einsparung pro Bauteil
Dächer
-9%
Aussenwände
-53%
Geschossdecken
-5%
Innenwände
0%

Gebäudebeschrieb

Das Gebäude besteht aus zwei Baukörpern mit zehn respektive sechs Geschossen. Somit ist der Bau als Hochhaus zu klassifizieren. Ein Holzbau über diese Höhe wurde erst mit der Aktualisierung der Brandschutzvorschriften in den 2010er-Jahren möglich. Die beiden rechteckigen Baukörper sind leicht versetzt angeordnet. Die Abmessungen der Umhüllenden betragen 41 x 51 m. Die Gebäude sind unterkellert.
Erstellt in Hybrid-Skelettbauweise kombiniert das Tragwerk gezielt Holz- und Massivbauweise.
Die Untergeschosse und die Kerne bestehen aus Stahlbeton. Die Holbetonverbunddecken integrieren nebst den statischen Tragwirkung weitere Funktionsweisen wie Schallschutz, thermische Masse, Brandschutz oder Montagevorrichtungen für die Haustechnik. Die Stützen sind in einem Raster von 5.75 m x 5.75 m angeordnet. Das Raster und Orientierung der Gebäudenutzung entlang der beiden Kerne und des Innenhofs erlauben eine hohe Flexibilität, auch für spätere Umnutzungen. Die Unterzüge und Stützen sind im Gebäudeinnern als Holzbau sichtbar. Hingegen ist die Fassade aus brandschutztechnischen Gründen aus Aluminium-Verbundplatten. Ein hoher Vorfabrikationsgrad sowie die frühe Zusammenarbeit und Koordination von Unternehmer und Fachplaner ermöglichte eine schnelle Bauweise.
Die Wärmeerzeugung wird über Erdsonden auf dem Areal sichergestellt. Auf dem Dach ist eine Photovoltaikanalage installiert.
Der Bürobau bietet Platz für 950 Arbeitsplätzen, welche mehrheitlich als Grossraumbüros organisiert sind. Ein Innenhof sorgt für zusätzliche natürliche Belichtung. Die Erschliessung ist rund um die beiden Gebäudekerne organisiert.

Projekt

10- resp. 6-geschossiges Bürogebäude für rund 950 Arbeitsplätze

Untergeschoss

2 Untergeschosse mit Tiefgarage

Energiezertifikat

kA

Erstellungszeitraum

2018

Bauherr

Privat

Standort

Agglomeration Grosszentren

Typologie

Einzelner Punktbau

Bürostandard

Gehoben

Standort und Markt

Erreichbarkeit

Vom Standort aus können innerhalb einer halben Stunde mit dem Auto rund 1.2 Mio. Einwohner und rund 1.0 Mio. Beschäftigte (Vollzeitäquivalente) in der Schweiz erreicht werden.

Infrastruktur

Die vorhandene Infrastruktur ist gering. Die ÖV- Anbindung ist gut, die Anbindung mit dem MIV ist mittelmässig.
Im Standort- und Marktrating von Wüest Partner gilt der Standort als Ort mit exzellenter Standortqualität. (Makrolage)

Steuerbelastung

Die Steuerbelastung für juristische Personen liegt am Standort unter dem Schweizer Durchschnitt.

Angebotspreise

Die mittlere Angebotsmiete (netto) für Büroflächen liegt bei ca. CHF 220 pro m2 und Jahr (vgl. nationaler Durchschnitt CHF 225 pro m2 und Jahr). Die Angebotsquote für Büroflächen (Anzahl ausgeschriebener Immobilien im Verhältnis zum Bestand) bewegt sich bei 19% (Schweiz: 6.9%).

  • 1 GV := GV,oi + GV,ui – GV,Tiefgarage

  • 2 GF := GF,oi + GF,ui – GF,Tiefgarage

  • 3 Einschätzung Wüest Partner unter der Annahme einer Vermietung zu Marktkonditionen

  • 4 Landanteil an Erstellungskosten (BKP 1 – 9) gemäss Baulandpreismodell Wüest Partner

  • 5 Jahresmietertrag geteilt durch Anlagekosten inkl. Landwert

  • 6 Vereinfachte Annahme, dass 1m3 Bauholz = 1 Tonne gebundenes CO2 aus der Atmosphäre entsprechen

  • 7 Betrachtung des Gesamtprojekts über Auswertung der gesamten Hüllflächen und bauphysikalischen Kennwerte. Im Falle von fehlenden Datengrundlagen werden vereinzelt Benchmarks aus der Datenbank von Wüest Partner verwendet.