3Johann - Ein Vorbild in jeder Hinsicht

Argumente für das Bauen mit Holz

Mit dem Wohnbauprojekt im Basler Quartier St. Johann, das 2022 etappiert bezogen wurde, verfolgten die SBB Immobilien das Ziel, einen Holzbau zu realisieren, der hinsichtlich Qualität und Nachhaltigkeit hohe Standards setzt und gleichzeitig in Bezug auf die Kosten konkurrenzfähig ist. Laut Samuel Pillichody, Gesamtprojektleiter Immobilien Development Region Mitte, sprachen für einen Holzbau die rechteckige Form des Grundstücks ebenso wie die Tatsache, dass dieser mit der geringeren CO2-Belastung dazu beiträgt, das Ziel der SBB, bis 2030 klimaneutral zu sein, erreichen zu können. Die CO₂-Einsparungen liegen bei ca. 440 Tonnen bei einer Nutzungsdauer von 60 Jahren – ohne Berücksichtigung der Sequestrierung (Speicherung). Holz habe zudem eine hohe Materialeffizienz: «Im Vergleich zu Gewicht und Stabilität ist das Material einzigartig. Die tiefe graue Energie entlastet die Umwelt und ist ein Vorteil für die Erreichung von Labels mit ökologischen Anforderungen wie DGNB, Minergie-Eco oder 2000-Watt-Gesellschaft», so Pillichody. Aber auch in ökonomischer Hinsicht spricht einiges für den Holzbau: Durch die Ständerkonstruktion der Aussenwände lässt sich der Zwischenraum dämmen, was bei gleichem Dämmwert die Wandstärke reduziert. Dadurch wird das Verhältnis von Bruttogeschossfläche und Hauptnutzfläche besser. Weiter wird mit dem hohen Vorfertigungsgrad die fehleranfällige und kostentreibende Planung auf der Baustelle eliminiert. Ebenso werden die teuren Arbeitsstunden auf der Baustelle reduziert, und ein Grossteil der Kosten für Anfahrtswege entfällt. Weil die Elemente mit CNC-Technologie millimetergenau produziert werden, erhöht sich nicht nur die Qualität des Rohbaus, es werden auch die Masstoleranzen für die Nachfolgegewerke gesenkt, was eine Effizienzsteigerung zur Folge hat. Für Nasszellen mit einer hohen Installationsdichte ist es überdies sinnvoll, Module herzustellen. So werden die ineffizienten und meist zu Verzögerung führenden Prozesse in den Nasszellen eliminiert und die Risiken für Schäden reduziert. Ein klares statisches Konzept hilft zudem, den Gedanken der Systemtrennung gut umzusetzen. Und zu guter Letzt wird mit der Trockenbauweise der Bauablauf optimiert: Die Austrocknungszeit und die entsprechenden Kosten entfallen, die Bauzeit wird massiv verkürzt. Dies wiederum hat Auswirkungen auf die Kosten. Eine Modellinvestitionsrechnung von Wüest Partner für drei unterschiedliche Holzbauvarianten eines typischen Mehrfamilienhauses zeigt, dass sich mit einer kürzeren Bauzeit im Vergleich zu einem konventionellen Bau eine Steigerung um mehr als 2 % für den Markt- bzw. Landwert erzielen lässt.

Holzbaugerechter Planungsprozess

Beim Projekt der SBB Immobilien in Basel, wo in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs St. Johann 69 kompakte, aber hochwertige Mietwohnungen mit 1½- bis 3½-Zimmern sowie zwei Wohn-Ateliereinheiten im Parterre entstanden sind, war laut Pillichody der Schlüssel für die verhältnismässig günstige Bauweise die strenge Disziplin der Hauskonzeption: «In unserem Fall ist dies eine vierbündige Erschliessung. Dazu kommen Layouts der Wohnungen, die einen sehr hohen Wiederholungsfaktor ermöglichen.» Sämtliche Schächte sind für je zwei Wohnungen zusammengefasst und in der Anzahl auf das Optimum minimiert. Aufgrund der gewählten Standardisierung waren die Planung und die Vorfertigung sehr effizient. Wand- und Deckensysteme kamen maximal vorgefertigt auf die Baustelle. Sämtliche Nasszellen wurden schlüsselfertig im Werk vormontiert und vor Ort nur noch vertikal an die Versorgungsleitungen angebunden. Die Wohnungen haben einen hohen Fensteranteil, bei einem ebenfalls hohen Wiederholungsfaktor der Fensterformate. «Für ein erfolgreiches Projekt, auch in Bezug auf die Kosten, ist ein holzbaugerechter Planungsprozess essenziell», sagt Pillichody. Dies hätten sie mit dem Gesamtleistungswettbewerb erreicht: «Wir haben insgesamt zehn Holzbauunternehmungen, die TU-Leistungen anbieten, angefragt und mittels Präqualifikationsverfahren vier für den Gesamtleistungswettbewerb zugelassen. Schaerholzbau und Baumann Roserens Architekten haben diesen zusammen für sich entschieden.» In der Projektjury war der Jurypräsident überdies ein Holzbauingenieur. Grundsätzlich geht es also darum, das Wissen des Holzbaus zu einem sehr frühen Zeitpunkt einzubeziehen.

Systemtrennung und Trockenbauweise

Ein weiterer Grundsatz für ein wirtschaftliches modulares Bauen in Holzbauweise ist eine konsequente Systemtrennung: Hier sind dies ein Primärtragwerk aus Unterzügen und Stützen sowie ein Sekundärtragwerk aus Deckenelementen und nichttragenden Trennwänden. Die Repetition von immer gleichen Elementen – beim Projekt 3Johann sind die Deckenelemente 3,1 Meter oder 3,6 Meter breit –ermöglicht eine kostengünstige Realisierung, ebenso wie die Forcierung der Trockenbauweise: Deckenelemente mit Köhnkeschüttung und Massivholzböden anstelle gegossener Unterlagsböden und Holz-Beton-Verbund. Wichtig ist laut Pillichody auch eine differenzierte Betrachtung der modularen Bauweise: Sämtliche Teile modular zu produzieren, sei nicht grundsätzlich wirtschaftlich: «Eine Vorfertigung hochinstallierter Elemente wie Nasszellen oder Decken hingegen ist interessant.» Ur-sprünglich setzten sich die SBB Immobilien das ambitionierte Ziel von weniger als 2000 Fr. pro Quadratmeter Geschossfläche für BKP 2. «Zum Schluss lagen wir bei 2500 Fr. pro Quadratmeter Geschossfläche», sagt Pillichody.